С този анализ разглеждаме предизвикателствата при промяната на предназначението на земеделски и горски земи за строителство в България, фокусирайки се върху административните и законови аспекти. Основният проблем е свързан с взаимната зависимост между разрешението от Министерството на земеделието и храните (МЗХ), валидно за 3 години с еднократно подновяване за още 3, и одобрението на Подробния устройствен план (ПУП) от общините. Ако строителството не започне в този срок, земята се връща към първоначалния си статут, което създава значителни затруднения за собствениците и инвеститорите.

 

Текстът обръща специално внимание на ролята на общините, като анализира как бавното одобрение на ПУП, различните изисквания в отделните региони и ограниченият административен капацитет забавят процеса. Представени са конкретни примери: в община Варна ПУП отнема 18 месеца, а в малки общини като Септември липсата на персонал удължава сроковете с над година. Анализът включва и статистически данни – около 40% от инвеститорите според БСК (2022) посочват общините като пречка.

 

Предлагат се решения за подобряване на процедурата: удължаване на сроковете на разрешението, паралелно разглеждане на документите от МЗХ и общините, въвеждане на онлайн платформа и мерки за повишаване на ефективността на местните власти. Тези предложения са подкрепени с примери от други страни като Германия, Австрия и Полша, както и с препратки към съдебна практика и експертни становища от юристи и урбанисти. Пълният текст предоставя детайлен преглед на законодателството, казуси и практически насоки, което го прави полезен за инвеститори, администратори и специалисти в областта на строителството и планирането. Заинтересованите могат да закупят анализа, за да получат цялостна информация и конкретни стратегии за преодоляване на описаните проблеми.

​

This analysis examines the challenges associated with changing the designation of agricultural and forest lands for construction purposes in Bulgaria, focusing on administrative and legal barriers. A central issue is the interdependence between the authorization issued by the Ministry of Agriculture and Food (MAF), valid for 3 years with a one-time 3-year renewal, and the approval of the Detailed Development Plan (DDP) by municipalities. If construction does not commence within this period, the land reverts to its original status, posing significant difficulties for landowners and investors.

 

The text pays particular attention to the role of municipalities, detailing how delays in DDP approval, varying regional requirements, and limited administrative capacity hinder the process. Specific examples are included: in Varna Municipality, a DDP took 18 months to approve, while in smaller municipalities like Septemvri, staff shortages extend timelines by over a year. The analysis also cites data—around 40% of investors, according to BCCI (2022), identify municipalities as a key obstacle.

 

Proposed solutions aim to streamline the procedure: extending authorization timelines, enabling parallel document reviews by the MAF and municipalities, implementing an online platform, and enhancing local authority efficiency. These recommendations draw on examples from countries like Germany, Austria, and Poland, supplemented by references to court rulings and expert opinions from lawyers and urban planners. The full text offers a thorough review of the legal framework, case studies, and practical guidance, making it a valuable resource for investors, administrators, and professionals in construction and planning. Those interested can purchase the complete analysis to access detailed insights and actionable strategies for navigating the identified challenges effectively.